토지관련 시장은 크게 토지시장과 개발시장으로 나눌 수 있습니다.

과거에는 토지가 갖고 있는 특성 중에서 부증성에 의하여 시간이 지나가면 자연지가상승에 의해 돈이 되었던 적이 있었습니다.

하지만 지금은 토지를 사고파는 것에서 얻었던 수익보다는 개발시장으로 눈을 돌려야 합니다.

기획부동산을 공법적으로 이해가 필요합니다.

학문적으로 기획부동산을 정의한다면 토지는 공법상 용도 및 와 규모상 제한에 따른 개발이 불가한 것을 개발가능하다고 쪼개서 유통시키는 것을 말합니다. 기획이란 말은 좋은 말입니다. 그러다보니 부동산학과에서도 변질된 기획부동산 용어때문에 테마부동산개발이라는 과목으로 개설할 정도 입니다.

여기서 쪼갠다는 말을 잘 이해해야 합니다. 즉, 사전에 쪼개었는지 아님 개발계획에 의해서 사후에 쪼개었느냐가 중요합니다. 현사전에 쪼개서 토지를 매매를 한 것은 현행법상 개발이 불가능합니다. 

공법상 용도 및 규모에 의해서 가격이 결정됩니다. 3000평이상으로 형질변경을 못합니다. 3000평이하는 개발행위에 의하거나 3000평 이상은 지구단위계획에 의해서 개발해야 합니다.

또한 연접법에 의해서 개발도 제한됩니다. 자연녹지지역가 10,000평이 있다고 가정하면 그 필지의 3000평까지만 형질변경이 되고 나머지는 형질변경을 할 수 없습니다.

또한 10000평중에 3000평을 200~300평으로 분할하여 3000~5000만원정도로 매매에 적합하게 작업된 땅은 건폐율과 용적율을  적용하여 개별필지별로 선착순으로 개발할 수도 있지만 나머지땅은 연접법에 의해 개발허가가 나지 않습니다. 설사 개발된다면 이것은 난개발이 되고 후순위인 사람은 개발을 할 수 없으니...많은 민원이 발생할 수 있기때문에 선착순 3000평에 대한 것도 아예 지자체에서 개발허가를 내주지 않습니다. 즉, 사전에 쪼개었기때문에 개발허가를 내어주지 않는다는 것입니다.

개발행위는 1인 명의로 된 것만 허가가 납니다. 개발후에 쪼개어야 한다는 것을 말합니다.

이제는 토지시장에서 개발시장으로 눈을 돌여야 합니다. 개발업자가 땅을 매입한 후 그 땅에 개발그림을 그린 후 개발인허가를 받은 후 개발행위를 통해서 부가가치를 상출하는 것을 말합니다.

그런데 개발이라는 것은 참으로 어렵습니다.  토지매입과 그림을 그리는 토지시장까지는 그런데로 진행이 되지만 인허가와 개발이 끝나야 게임이 종료되는 시점까지 간다는 정말 힘듭니다.

우리나라에는 35,000개의 시행사가 있습니다. 하지만 개발를 끝낸 후 세금을 내는 회사는 350개정도 밖에 안됩니다. 즉, 1%정도만 돈을 번 후 세금을 낸다는 것입니다.

1%에 해당하는 개발업자를 만나야만 토지시장에서 원금이라도 챙길 수 있으니......주변을 잘 살펴보시기 바랍니다.....